2020news burada 1999’dan mirror’ın bir baskı bayrağının yayınlanmamış metnini yayına sunar. Bu makalede Bankaların, özellikle Hipo-Vereinsbank’ın gayrimenkul sektöründeki suç faaliyetlerini ele almaktadır. Banka, iyi niyetli mülk alıcılarına “banka tarafından test edilmiş” evler satmak için baskıcı sütunlarla yakın bir şekilde çalışmıştı, ancak bunlar ödenenin satın alma fiyatının sadece bir kısmı değerindeydi. Satın alma fiyatı , alıcı tarafından tanınmayan – aracı komisyonlardan yüzde 22 ila 45 oranında oluşuyordu. Banka ayrıca nosyonsal değerleme maliyetleri de talep etti. Anlaşmanın duyurusuna göre, tarafsızlık ve bilginin noterlik görevlerini ihlal ederek genellikle “gece yarısı noterleri” olarak adlandırılan hizmet bitiminden sonra gerçekleştirildi. Bir muhbire göre, yayına karşı kısa süreli karar Hypo-Vereinsbank’tan bir grup avukatın Der Spiegel’i ziyaretinden kısa bir süre sonra alındı. Mirror’da, Hypo-Vereinsbank’ın “Canlı – gerisini biz hallederiz” konulu geniş çaplı bir reklam kampanyası devam ediyordu.
Finansal kriz sırasında, kötü krediler daha sonra hurda mülklerinin değer eksikliği nedeniyle “Kötü Krediler”i devralan Hipo-Vereinsbank iştiraki Hypo Realestate’in kulaklarında uçuştu. Banka, 2009 yılında vergi mükelleflerinin 143 milyar Euro’luk para ve devlet garantisiyle kefaletle serbest bırakıldı.
Spiegel’in 1999’da Hypo-Vereinsbank’ın diğer çürük gayrimenkul yatırımcıları için ekonomik sıkıntı ve kişisel acılarla ilgili finansal davranışını ifşa etmesini neyin engelleyebileceğini ve vergi mükellefini ne gibi finansal fedakarlıktan kurtarabileceğini hayal etmek imkansızdır.
Yazdırma bayrağının özgün metni aşağıdadır:
“Organize bir kitlesel dolandırıcılık
Dondurulan faiz oranı hesaplamaları, sahte raporlar ve herhangi bir ciddi bankacıyı dehşete sokan kredi uygulamaları: eski Hypo’nun mirası Almanya’nın en büyük ikinci bankasını sıkıntıya sokuyor. Müşteriler tazminat istiyor, savcılar araştırıyor.
Almanya’nın en büyük inşaat finansörü için harika bir yıl oldu. Bavyera Mortgage ve Döviz Bankası’nın yeni işi 27,4 milyar marka yükselerek bir önceki yıla göre yüzde 64 daha fazla oldu. En güzel patlamanın ortasında, yönetim kurulu üyesi Klau Heiss queasy oldu.
Gayrimenkulden sorumlu en üst düzey adam, satışları yükselttiği yöntemlerden endişe etmiyordu. Çok fazla fonun çökebileceğinden korkuyordu. Heiss, Temmuz 1993’te yeni işletmenin “önemli ölçüde daha riskli” olduğunu belirterek, gayrimenkulün artık yüzde 180’de değil, değerinin en fazla yüzde 160’ında ödünç verilmesini emretti.
Ancak şube ve bölüm yöneticileri gelir elde etmek zorunda kaldı ve banka yüzde 160’tan fazlasını finanse etmeye devam etti. Örneğin, 1994 baharında, bir hipo müşterisi, değeri banka değerlendiricisi tarafından 104.000 mark ile belirlenen bir daire için 180.000 mark kredi aldı. Eksper, biraz sonra ortaya çıktığı gibi tam olarak aşırı temkinli değildi: 1996’da, 180.000 mark ile ödünç alınan daire, satışta 60 300 mark getirdi.
Bu cömert krediler, en azından kısmen, Hypo’nun o yıllardaki büyük cirolarını açıklıyor.
Eski Münihli emlak geliştiricisi Rudolf Hartmam, bankanın parayı sektörüne nasıl resmen dayattığını hatırlıyor: “3 yaşında ağaçta olmayan her şeyi finanse etti.
Ve geliştiriciler dairelerini sattıklarında, banka sadece tam satın alma fiyatını değil, aynı zamanda yüzde on disagioyu, noter ücretlerini, kira garantilerini ve son olarak, Opfem’lerine aşırı pahalı kat mülkiyetleri koymak için itme ve itme yöntemlerini kullanan dış aracıların son derece yüksek komisyonlarını da finanse etti.
Bankacılar, baskıcılar ve noterler 1990’larda milyarlarca dolarlık gayrimenkul hasarına neden oldu. Ancak şimdi Bavyera Hipo’sunda karmaşık ağda merkezi bir rol oynadığı yavaş yavaş ortaya çıktı. Münih idari çalışanı Gisela Janssen (“Hıristiyan olarak yetiştirildim”) gibi ev alıcıları için “dünya görüşü sarsıldı.
Göttingen avukatı Reiner Fuellmich, bankanın uygulamalarını “hileli finansman” olarak nitelendiriyor, “organize kitlesel dolandırıcılığa yardım” hamburglu meslektaşı Peter Ausborn tarafından ikiyüzlü yöneticilerle suçlanıyor. Nürnberg merkezli bankacılık avukatı Klaus Kratzer, “Bu, dolandırıcılığa yardım etmekten daha fazlasıdır,” diyor: “Bu, suç ortaklığı sorusunu gündeme getiriyor.
Eberhard Martini o zamanlar Bavyera Mortgage ve Döviz Bankası’ydı. Performansı etkileyici görünüyordu, emlak işinde en büyüğüydü, Alman Bankaları Federasyonu’nun başkanı oldu. 1998 sonbaharında, enstitüsü Bayerische Vereinsbank ile birleşerek HypoVereinsbank’ı (HVB) kurdu ve Almanya’nın en büyük ikinci kredi kuruluşu ve Avrupa’nın en büyük inşaat finansörü oldu.
Martini, emlak yöneticisi Heiss ve diğer üst düzey insanlar işlerini kaybettiler. HVB’nin artık hipo’nun yasal halefi olarak sorumlu olduğu bir felaketi geride bırakmışlardı.
Birleşmeden kısa bir süre sonra, HVB CEO’su Albrecht Schmidt, Hypo yöneticilerinin bilançolarına gizlice gömdükleri 3,5 milyar marklık “karnında öfkeyle” kötü gayrimenkul kredileri keşfetti – özellikle doğudaki gayrimenkul işlemlerini yanlış yönlendirdi ve emlak geliştirici finansmanında başarısız oldu. Schmidt miktarı sildi, ama Martini ve yönetim kurulu üyelerinin megalomanlığı HVB’ye hala çok paraya mal olabilir.
Binlerce Hypo müşterisi şu anda tazminat istiyor. Kurbanlar ağırlıklı olarak küçük ve ortalama kazananlar – “bir ev satın alırken konan zavallı domuzlar”, diyor hukuk profesörü Emeritus Erwin German. Özel Sorumluluk Hukuku Uzmanı, Münih bankasının finansman uygulamaları hakkında davacılar için bir bilirkişi raporu üzerinde çalışmaktadır. Ona göre, Hypo sadece borç veren olarak hareket etmekle kalmadı, aynı zamanda “her şeyi kontrol etti.
Çoğu ev alıcısı uzun zamandır overpriced immobs ile getirildiklerini biliyordu. HypoVereins- bankasına karşı tazminat talepleri dört yıldır devam etmektedir (SPIEGEL 13/1998)
Başvuru sahipleri, Banka’yı kendisini finansmanla sınırlamakla değil, profesyonel aracıları ‘asistan’ olarak kullanmakla suçluyor. İticilerden alınacak para olmadığından, bankadan hasar talep ediyorlar – daire başına ortalama 100.000’den fazla mark.
Çok parayla ilgili. Banka, geliştirici ve alıcı arasındaki aracılar aracılığıyla satılan toplam 108.000 daireyi finanse etti. Davacıların avukatları, temiz olmayan işlemler nedeniyle ev alıcılarına verilen toplam zararın yaklaşık on milyar mark olduğunu iddia ediyor.
Şimdiye kadar, HypoVereinsbank ilk kiage dalgasını başarıyla atlattı. Bir dizi dava kaybetmesine rağmen, banka her zaman temyize verdiği için henüz kesin bir karar değil. HVB, kısmen geçici, kısmen kesin olmak üzere 181 dava kazandı.
Yargıçlar neredeyse her zaman hipo’nun sadece finanse ettiği standart argümanını izlediler. Bu durumda yasal durum açıktır: mülk alıcısı riski taşır, banka satın almanın tanınabilir derecede kötü bir anlaşma olduğunu bildirmek zorunda değildir. Örneğin, HVB her zaman avukatları Hypo’nun kendisini borç veren rolüyle sınırladığını iddia etmiştir.
HVB avukatları mahkemeye bankanın aracılara gizli komisyonlardan haberi olmadığına dair güvence verdi ve Hypo iticilere herhangi bir finansman komisyonu ödemedi. Bankanın aracılarla hiçbir ilgisi yoktu: Bankanın dağıtım şirketleriyle hiçbir zaman hukuki ve ekonomik ilişkisi olmadı, kişisel temas bile olmadı.
“Sorunsuz bir şekilde yalan söyledi”, diyor Fuellmich. Anwait, dava dolandırıcılığından suç duyurusunda bulundu.
1990’lardaki iş uygulamaları daha yeni gün yüzüne çıkıyor. Hypo, iticilere ve her şeyden önce dağıtım şirketlerinin patronlarına giden yüksek komisyonları biliyordu, onlara finansman arabuluculuğu için komisyonlar ödedi – ve iticilerle yakın ilişkiler kurdu ve bu da onlara 15 ila 20 milyar marka kadar bir finansman hacmi getirdi.
Diğer birçok geliştirici gibi, Münih’ten Rudolf Hartmann da aracılar aracılığıyla kat mülkiyeti sattı – “bankalarından kullanılmış bir VW için kredi bile alamayacak ayda 2000 net olan insanlara.” Hipodan altı haneli meblağlar aldılar – mülklerinin değerinden çok daha fazla.
Baskıcıların görevi, bu müşterileri süslenmiş hesaplamalar ve sahte vaatlerle kiralık bir kat mülkiyeti satın almaya ikna etmekti: vergi tasarrufu ve kira tasarrufu o kadar yüksekti ki, alıcılar kolayca faiz ve geri ödeme ödeyebiliyordu; ve birkaç yıl sonra, daire bir karla satılabilir.
Bu tür argümanlarla, 100’den fazla dağıtım şirketi hipo borçluları besledi. Banka yöneticilerinin çıkarları doğrultusunda, aracılar alıcı ve satıcılar arasındaki büyük komisyonları da cebe indirdi ve bu da satın alma fiyatını ve dolayısıyla kredi miktarını artırdı. Geliştiricilerin teslimat fiyatında çoğunlukla yüzde 22 ila 30, bazen yüzde 45 veya daha fazla komisyon paketlediler.
Emlakçılar en fazla yüzde altı alır. Aracı yüzde 30 komisyon istediğinde bir dairenin satılması zor olduğundan, ek ücret, satın alanlara bu tür komisyonları finanse eden bankanın bilgisi dahilinde bir iç komisyon olarak satın alma fiyatına gizlenmiştir.
Martini, verimli emlak departmanı sayesinde satış yaptı. Aracı kurumdan gelen tüm gayrimenkuller aşırı pahalıydı, bazıları yüzde 100’den fazlaydı. Ancak satın alma işleminden sonra kurbanlar sefil bir yatırım için düştüklerini fark ettiler: neredeyse her zaman önceden hesaplanan vergi tasarrufları aslında çok daha düşüktü, hesaplanan kira geliri çok daha yetersizdi.
Gayrimenkul endüstrisindeki kuduz yöntemleriyle iticiler olarak adlandırılan “darbe birlikleri” çok iş yaptı. Schwaben Finanz satış şirketinde bir uzman, genç bir çifte Worms’ta 151000 mark karşılığında tamamen Hypo tarafından finanse edilen tek odalı bir daire vermeyi başardı. Ne de olsa, iticilerin birinci sınıf bir satış noktası vardı: “banka tarafından test edilmiş daire.
Zaman zaman Hypo çalışanlarının da katıldığı eğitim oturumlarında aracılar sözlerini öğrendi: “Hepimiz çok fazla vergi ödüyoruz” veya “1000 mark’lık ek emekli aylığınız olsa iyi olmaz mıydı?” Ve tekrar tekrar: “Daire banka tarafından test edildi, aksi takdirde banka bunu hiç finanse etmezdi.
Baskıcılar her meslekten geldi. Çatıcılar, garsonlar, sekreterler, öğrenciler veya başarısız pop şarkıcıları aceleyle Finzberatem’e getirildi. Her şeyden önce, satış psikolojisini ve müşterilerini cezbedebilecekleri aynı argümanları öğrendiler: vergi tasarrufu, emeklilik sağlanması, değer artışı.
Hypo baskıcılarla çok memnundu. “Aracı iş”, bir iç nota göre, belirli koşullar altında, “daha da karlı ve kendi kendine edinilen işletme kadar düşük risklidir.
Şüphesiz, müşteriler genellikle ortalamanın üzerinde faiz oranları ödediler, normal hipo oranın yüzde 0.25 ila 0.5 üzerinde: “Tableau koşulu +% 0.5” adıydı.
Avukat Klaus Kratzer yüzlerce kredi anlaşmasını inceledi. Bulgularına göre, aracı kurum yüzde 1,7 ila 2,1 faiz marjı attı – normal marj yüzde 0,9 ila 1 idi.
“Faiz marjları banka ortalamasının üzerinde” patronlarının bir gereğiydi, Frankfurt Polis Merkezi için yaptığı açıklamada eski bir Stuttgart grup lideri yazdı ve retorik soruyu sordu: “Piyasadaki standart koşullardan daha yüksek koşulları nasıl uygulayabilirsiniz?
Biraz hile vardı. Örneğin, Hypo bazen var olmayan değer değerlendirmeleri için borçlularından ücret aldı.
Maulbronn bölge mahkemesinde, Hipo şubesi pforzheim’ın eski bir kredi görevlisi, kredi belgelerinde hayali bir miktarın ortaya çıktığını itiraf etti: “Uzman görüşü alınmamasına rağmen, miktarın yazılması zaten mümkündür. Yardımcı maliyetler, faize karşı kapatılamadığı için tahmin ücretine göre kapatılabildi. Bu bankada çok yaygındı.
Bu emir yukarıdan gelmişti. Bir satış şirketi tarafından yağlanan Pforzheimer Hypo-Mann’a göre, “ilgili düzenlemeler” “ilgili organizasyon kılavuzunda” düzenlendi.
Aracılar tarafından çekilen müşteriler için, banka genellikle değerleme maliyetlerini dolandırdı: “Tahmin ücretinin uzman tavsiyesi olmadan tahsil edildiği kesinlikle her zaman böyle değildi. Aracılı dükkanlar için yaygındı.
Eski Hypo yöneticisi ve mevcut HVB bölüm kurulu üyesi Jürgen Cancık, “Bu saçmalık” diyor. Hayali hakemlerle gerçek ücretler toplamak izole edilmiş bir vaka değildi. Passau şubesi değerleme maliyetlerini de dolandırdı.
Bu dava tesadüfen Münih Yüksek Bölge Mahkemesi’nde tazminat davasıyla ortaya çıktı. Mahkeme, bankanın “İpotek Bankacılığı Yasası’nın 12. Satıcının talep ettiği DM 175.000’lik alım fiyatı basitçe kullanılmış ve indirim yapılmıştır.”
Hypo bunu kolaylaştırdı: 198.000 marklık şişirilmiş krediden, banka yüzde 14’lük bir indirim hesapladı – rapor buydu. Müşteri bu “değer hesaplaması” için kredi tutarının yüzde 0,5’i olan 990 mark ödedi.
Bankanın değerleme için kredi tutarının yüzde birini alması nadir değildir. Örneğin, Almanya’nın emlak işinde en büyük tasarruf bankası olan Hamburger Sparkasse, bir uzmanın çalışması için kredinin yüzde 0,2’sini alıyor – ve Hamburger Sparkasse hiçbir mülkü yüzde 160 veya 180 oranında finanse etmedi. Frankfurt’taki Deutsche Hypothekenbank’ta değerleme xxxxxx’e xxxx’e mal oluyor. (Not 2020Haber: Baskı bayrağında ihmal) Tahmin ücreti – gerçek veya hayali – ortalamanın üzerindeki faiz oranlarını gizlemenin bir yoluydu.
Kredi endüstrisinde, genellikle kredi tutarının yüzde biri olan bir “işlem ücreti” yaygındır. Bu ücret borçluya bildirilmeli ve yasaların gerektirdiği efektif faiz oranı belirtilirken dikkate alınmalıdır. Sadece kredinin tüm maliyetlerini dikkate alan efektif faiz oranı, kredinin ne kadar pahalı olduğunu gösterir.
Ancak değerleme maliyetleri etkin faiz hesaplamasına alınmaz. Örneğin, ikiyüzlüler bazen işlem ücreti yerine kredinin yüzde birine kadar kredi aldılar. Böylece efektif faiz oranı daha düşük göründü. Bu hesaplama yöntemi IWD K 54. Eski bir Stuttgart Hypo çalışanı bu hilelerin anlamını şöyle açıkladı: “Bu, etkili faiz oranını görsel olarak daha güzel hale getirdi.” Bu ifade, eski bir grup lideri tarafından bir satış şirketine karşı açılan dolandırıcılık davasında kaydedildi – HVB yöneticisi Cancık için “saçmalık”.
HypoVereinsbank için artık sıkı olacak. Fuellmich, 3.000’den fazla finansman kurbanı, yaklaşık 2.000 çizik ve Heidelberg’den 800 Mathias Nittel’i temsil ediyor. İki düzine avukat daha HVB’ye karşı harekete geçiyor. Ancak Klaus Kratzer iç hipo-belgeleri bulduğundan beri HVB avukatları huzursuz. HVB üstlerinin 1998 birleşmesi sırasında parçalandığını varsaydığı gazeteler, bir bankanın iç işleyişi hakkında şaşırtıcı bir fikir sunuyor.
Hipo mağazalarında, baskıcılar girip çıktılar. Banka çalışanları satış eğitimlerinde ve iticilerin partilerindeydiler, satış şirketlerinin patronlarından rüşvet topladılar ve mısır’a dalış tatili için onlarla birlikte gittiler. Mahkemede aracılarla “ekonomik ve hukuki ilişkileri” olan banka, her iticiyi aracılık numarası ve komisyon hesabıyla VIPS bilgisayar sisteminde (“aracı bilgi ve komisyon sistemi”) tuttu.
Banka, gayrimenkul yapı şirketleri ile temel işbirliğini incelemek için dahili bir “şebeke” geliştirmişti. Bir kontrol noktası: “Pushcolumn görüntüsü var mı?
Kötü bir imaj işbirliğine engel değildi. Bankacılar temas korkusundan habersizdi.
– Pforzheim genelev sahibi Peter Häberle, bir itici sütunun başkanı olarak, Karlsruhe Yüksek Bölge Mahkemesi onu dolaşımdan çekene kadar (yatırım dolandırıcılığından yedi yıl);
– Hilden’den AFR, Düsseldorf savcılarının yatırımcıları dolandırmak ve sahte kira garantisi vermekle suçladığı Hypo için çalıştı;
– Dağıtım şirketi Pyramid’in başkanı olarak Münih bankasının iş ortağı olan Karl-Heinz Schotts hakkında dolandırıcılık işlemleri devam etmektedir;
– Frankfurt Yüksek Bölge Mahkemesi’nin bir kararına göre “finansal köpekbalıkları” olarak tanımlanabilecek Heilbronn kardeşler Hans-Jürgen ve Friedbert Schaul, kontrol ettikleri itici sütunlarla Hipo’ya tahmini 20.000 finansman sağladılar;
– En önemli Hypo ortağı, satış şirketi Detag ile eski dünya çapında sprinter Manfred Immer’dı. Gri Sermaye Piyasası’nda Ommer, endüstri servisi “Gerlach-Report”un yazdığı gibi uzun yıllardır “servet yok edici” ve “ne istediğini, yani diğer insanların parasını tam olarak bilen buz gibi bir profesyonel” olarak tanınıyor.
Diğer bankalar da Klopper Scowithdraws ile çalıştı. Deutsche Bank, iticilerin uygulamalarından sorumlu tutulabileceğinden korktuğu için işbirliğinden kısa bir süre vazgeçti. Aracılarına “taşıyıcı” diyen Commerzbank, kısa süre sonra çalışanlarına “aşırı/şişirilmiş satış fiyatları/toplam maliyetleri” ile “ciddiyetsiz taşıyıcılarla” temaslarını sonlandırmaları talimatını verdi. Hipo’nun hiçbir endişesi yoktu.
Kratzer, banka ve satışlara ek olarak “emlak dolandırıcılığının üçüncü bir ayağı” olduğunu söyledi: “noterler ağı.”
Ülke çapında, seçilen 162 noterden sözleşmeleri onaylamasına izin verildi – davranış kurallarını çok hassas almayan noterler. Yaklaşık 10.000 üyeli loncada küçük bir azınlık olan bu grup önemli bir rol oynadı. Hypo bir inşaat kredisini noter hesabına devretmeden önce, “noter tarafından kasıtlı veya ihmal sonucu suistimalden kaynaklanan hasara” karşı kendini korumak için Hamburger Hermes ile sözde bir güven hasar sigortası yaptırmıştı. Hermes 162 noterle sigorta yaptırmış.
Bu 162 noter, Hypo’yi şubelere de giden bir listede (“kesinlikle gizli”) listelemişti. Bankanın “Bilgi ve Talimat Servisi”, IWD K 50-11 tarafından kara listedeki noterlere “ödeme veya belge gönderilmesini” yasaklamaktadır.
HVB bunu tam olarak açıklayamıyor. HVB sözcüsü Thomas Pfaff, isimlerin “yerlerinden edilmiş kişiler arasında konuşulduklarına” dair güvence vererek, Hipo’nun kara listeyi hiçbir şekilde itici sütunlara vermediğini söyledi. Avukat Fuellmich, üst düzey iticilerin listeyi bankadan aldığını söyledi.
Münih noteri, bir satış şirketinin eski başkanının bir yılda 3.000 sözleşme imzaladığını bildiriyor. Bir Köln noteri – o da kara listedeydi – on günde 422 doktora getirdi. Hiçbir saygın noter günde 42 sözleşme oluşturmuyor.
“Tavsiye ve talimat görevini” ciddiye alan noterliklerde, bazı konut alımları muhtemelen gerçekleşmeyecekti. Hermes listesindeki noterler o kadar da sızlamıyorlardı. Arabulucular kurbanlarını çektiklerinde bile nöbette durdular. “Gece yarısı noterleri”, Fuellmich olarak adlandırdıkları gibi, genellikle gece geç saatlerde, hatta gece yarısı civarında sertifikalandırıldılar, cumartesi ve pazar günleri yardımcı oldular. Berlin’deki bir noter, iş yerinde resmi mührünü yanına aldı ve itici müşterisiyle ortaya çıkana kadar evde rahat etti.
Ne de olsa, ev alıcılarının çok uzun düşünmesine izin verilmedi. Gisela Janssen, “Bunu düşünme fırsatımız olmadı,” diye hatırlıyor. Kocası Volkshochschule München-Germering’de emeklilik sağlama kursuna katılmıştı ve hemen Kassel’de bir öğrenci dairesi olan bir itici kancaya takıldı.
Janssen’lar daireyi bankaları Sparda aracılığıyla finanse etmek istediler. Dağıtım şirketinden ajanları onlara şunu söyledi: Hipo yoluyla finanse etmeyen bir itici, komisyonlarda bir azalma ile cezalandırıldı.
Çok hızlı bir şekilde V 3’ten gelen adam onu akşam sekiz buçukta yılda 3.000 şikayetle notere sürükledi. Ancak orada, dairenin satışı için bir sözleşme imzalamadılar, ancak bir güven şirketiyle “iş işi sözleşmesi” yaptılar. Tüm aracılı daireler bu dolambaçlı yoldan satıldı.
İş ihale sözleşmesi, kayyuma dairenin satın alınması, finansmanı ve kirası için “gerekli veya uygun veya uygun” olan tüm önlemleri düzenlemesi için geri alınamaz bir vekaletname verdi. Kayyum, ev alıcısını tapu kaydına yazdırdı ve onun adına bir takım sözleşmeler yaptı.
Vekaletname, noterler kadar önemli bir rol oynayan mütevelliler için bir carte blanche idi. Avukat Nittel’e “güvenilmez” diyor. Bu tür “sham-rusers” (Fuellmich) bir dizi vardı, ama özellikle iş Köln CBS veya kardeş şirketi KT oldu. Bankanın sadece finanse ettiği iddia edildiği gibi, noter sadece sertifikalıydı, bu yüzden mütevelli sadece idare etti: CBS’in standart formülasyonunun bir ev satın alınmasının “ekonomik açıdan mantıklı olup olmadığı” olduğunu “kontrol etmiyor”. Tabii ki, bu yatırım ve mütevelliler bunu biliyor olmalı, ekonomik saçmalıktı.
İşletme yönetimi sözleşmeleri mütevelliler için bir altın madeniydi: hipo-finanse edilen dairelerden en az 800 milyon mark kazandılar. CBS’teki mütevelli heyeti ücretleri toplam fiyatın yüzde 4,8’iydi, ancak “ek maliyet garantisi”nden “finansman aracı kurumuna” kadar birçok komisyon ve ücretin sadece küçük bir kısmı bir dairenin fiyatını yüzde 100 artırdı. HVB Gayrimenkul Başkanı Jürgen Cancık, daire satıcılarına yeni bir hizmet paketi satıldığını söylüyor; “çok yönlü kaygısız” veya “tam ölçekli mülk” fiyatıdır. Cancık: “Alıcılar bunu biliyordu.
Ne demek. Şüphelenmeyen alıcılar, yalnızca iş yönetimi sözleşmesinin ayrı bir sayfasında yer alan yardımcı maliyetleri, yalnızca daha önce imzalamış olduklarında öğrendiler. Eski bir çalışanın bildirdiği Schaul satışlarının iticileri, müşterilerin belgeleri “ancak noterdeki imzadan sonra” aldığından emin olmak zorunda kaldılar. V3’ten bir itici, prospektüsleri tükendiğine pişman oldu. Noter ücretleri o kadar çabuk düşürdü ki Gisela Janssen hiçbir şey anlamadı.
Cancık, birçok dairenin özellikle kârlı olmadığını kabul ediyor. Ama bunun nedeni emlak balonu: “O zaman satın alan herkes bugünün bakış açısından çok pahalıya satın aldı.
Özellikle Hipo müşterileri çok pahalıya satın aldı. Örneğin Wilhelma Geirhos, Kassel’deki 21 metrekarelik bir daire için 116.000 mark ödedi. Geçen ay, uzun bir aramadan sonra, mülkü devralacak bir alıcı buldu: 14.500 mark karşılığında.
Göttingen Üniversitesi işletme profesörü Günther Schanz, satışın akıllıca bir karar olduğunu söylüyor. Bu tür konutlar sadece onlarca yıl boyunca kayıp getirir. Schanz ayrıca dairesinin satışında çok para kaybetti.
O zamanlar Manfred Kommer’in Detag’ı tarafından sunulan satış belgeleri profesör için “ciddiyet görünümüne” sahipti ve bir öğrenci dairesine yatırım yapmayı yararlı buldu. 1991 yılında Homburg an der Saar’da 165.000 mark karşılığında küçük bir daire satın aldı. Geçen yılın sonunda 20.000 marka sattı.
Schanz, “Kompleksin tamamı hurda bir mülk.” diyerek, dairelerin kirasının zor olduğunu ve yüksek boş pozisyonlar nedeniyle yüksek tesadüfi maliyetler ödemek zorunda kalan mal sahipleri için pahalı olduğunu kaydetti. Profesör, faiz ödemeleri ve konut masraflarıyla birlikte yatırımı için 320.000 mark zarar ettiğini hesapladı.
Satışın gelirini Hypo-Vereinsbank’a aktardı. Bankaya hala 140.000 mark borcu var. Hipo’nun beyni olarak gördüğü için, “güçlü uyarılara rağmen” inşaat kredisini geri ödemek istemiyor.
Kurumsal Yönetim Enstitüsü müdürüne göre, öğrencileri gayrimenkul finansmanından bir şeyler öğrenebilirler. Banka, Schanz’a bir dizi ders vermesi için ilham verdi: “İş ahlakı”, iş morali”.
